Ein neuer Job in einer anderen Stadt, der Wunsch nach mehr Platz für die wachsende Familie oder einfach der Moment, in dem sich das Leben in eine neue Richtung entwickelt: Es gibt viele gute Gründe, eine Immobilie zu verkaufen, auch wenn der Kredit dafür noch läuft. Anders als oft angenommen ist das kein Hindernis, sondern lediglich ein zusätzlicher Schritt im Verkaufsprozess. Wir erklären, worauf es dabei ankommt.
Die Grundschuld: Warum die Bank ein Wort mitzureden hat
Solange ein Immobilienkredit läuft, ist im Grundbuch in der Regel eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen. Sie dient als Sicherheit für das Darlehen. Beim Verkauf muss diese Grundschuld gelöscht werden, damit die Immobilie unbelastet den Eigentümer wechseln kann. Der erste Schritt ist daher immer das Gespräch mit der finanzierenden Bank.
Restschuld ermitteln und Ablösesumme anfragen
Die Bank ermittelt auf Anfrage die aktuelle Restschuld sowie die konkrete Ablösesumme, die zur vollständigen Tilgung des Kredits notwendig ist. Diese Summe sollte möglichst früh im Verkaufsprozess bekannt sein, da sie direkt beeinflusst, welcher Verkaufserlös am Ende tatsächlich zur Verfügung steht.
Vorfälligkeitsentschädigung: Der wichtigste Kostenpunkt
Wird ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung abgelöst, verlangt die Bank in vielen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie gleicht den Zinsverlust aus, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit, der Restschuld und dem aktuellen Zinsniveau ab und kann je nach Situation einen spürbaren Betrag ausmachen. Wichtig: Ein berechtigtes Interesse am Verkauf, etwa aus persönlichen Gründen, ändert grundsätzlich nichts an der Zahlungspflicht. Es lohnt sich aber, die Berechnung der Bank genau prüfen zu lassen.
Wann keine oder eine geringere Entschädigung anfällt
- Ablauf der Zinsbindung: Steht die Zinsbindung ohnehin kurz vor dem Ende, lässt sich der Verkauf oft ohne zusätzliche Kosten planen
- Sondertilgungsrechte: Manche Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen, die die Vorfälligkeitsentschädigung mindern können
- Zehn-Jahres-Regel: Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Kreditauszahlung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit nur sechs Monaten Kündigungsfrist, §489 BGB
Der Ablauf beim Notartermin
Beim Verkauf mit laufender Finanzierung fließt der Verkaufserlös zunächst an die finanzierende Bank, um die Restschuld zu tilgen. Erst der verbleibende Betrag geht an die verkaufende Partei. Der Notar berücksichtigt diesen Ablauf bereits im Kaufvertrag und sorgt dafür, dass die Löschung der Grundschuld und die Auszahlung reibungslos ineinandergreifen.
Frühzeitig informieren zahlt sich aus
Wer frühzeitig mit der eigenen Bank spricht, gewinnt Planungssicherheit: Die genaue Ablösesumme, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und der zeitliche Ablauf lassen sich so von Anfang an in die Verkaufsstrategie einplanen. Die Volksbank Jade-Weser Immobilien GmbH begleitet Sie durch diesen Prozess, von der ersten Einschätzung über die Abstimmung mit der finanzierenden Bank bis zur Beurkundung. Sprechen Sie uns an. Vertrauen ist der beste Baustein.